Uenigheter mellom byggherre og entreprenør er dessverre ikke uvanlig. Vår oppfatning er at dette i stor grad kunne vært unngått dersom partene gjorde en større innsats ved kontraktsinngåelsen – og ikke minst ved kontraktshåndteringen underveis i prosjektet.

Ved avtaleinngåelsen mellom byggherre og entreprenør, særlig ved mindre entrepriser, er det fort gjort å la være å formalisere kontraktsforholdet. Man antar at kontraktsmotparten er pålitelig og at man skal klare å samarbeide om eventuelle hindre som kan dukke opp underveis. Ikke minst sparer man kostnader ved å lage kontrakter selv eller inngå muntlig avtale. Det ordner seg vel alltids til slutt?

Det karakteristiske for entrepriseprosjekter er at det oppstår behov for endringer underveis. Prosjektene er langvarige og påvirkes ofte av ytre forhold som vær og vind, tekniske utviklinger og nye offentlige krav. Det er i slike tilfeller de vanskelige spørsmålene og konfliktene dukker opp: Hvem skal bære risikoen og kostnaden for at sveiseprosessen ble uventet komplisert og kostbar? Hvem er ansvarlig for uforutsette løsmasser i tunnelltrasséen som skal bygges? Begge disse spørsmålene har vært behandlet av Høyesterett.

Hva er endringsordresystemet i NS – kort forklart

Det er et entrepriserettslig prinsipp at byggherren kan pålegge entreprenøren at han skal yte noe i tillegg til eller i stedet for det opprinnelig avtalte, at utførelsens innhold skal endres, eller at avtalte ytelser skal utgå. Av den grunn inneholder standardkontraktene et endringsordresystem hvor pålegget om endringer er formalisert. Utgangspunktet er at byggherrens rett til å pålegge endringer skal skje ved skriftlig endringsordre.

Entreprenøren er i utgangspunktet ikke forpliktet til å utføre endringsarbeid før mottak av endringsordre. Det er også endringsordren som gir grunnlag for at entreprenøren kompenseres for endringen – enten i form av vederlag eller fristutsettelse. Det må imidlertid varsles særskilt om et kompensasjonskrav.

Det er imidlertid ikke sjeldent at byggherren i stedet pålegger entreprenøren endringer på annen måte, eksempelvis ved muntlig instruks eller nye tegninger. Entreprenøren får med dette en utførelsesplikt, men kan ikke vite med sikkerhet at arbeidet blir kompensert. Hvordan skal entreprenøren reagere på dette? Først og fremst må han si fra!

Som nevnt er det endringsordren som gir entreprenøren arbeidsplikt. Mener entreprenøren at han blir pålagt en endring uten at det er gitt endringsordre, må han derfor varsle byggherren om dette og kreve endringsordre. Byggherren må da enten utstede endringsordre eller avslå kravet.

Likt for både entreprenør og byggherre gjelder at den som unnlater å varsle eller svare på et varsel, anses å akseptere den annens standpunkt. Tidsfristene er korte, og risikoen ved å ikke være obs på dette er stor.

Luftslottet som sprengte – faren ved å ikke bruke endringsordresystemet

Dersom partenes praksis gjennom entreprisen er at endringer skjer på «friere» måter enn bruk av endringsordre, bør man være klar over at dette kan få kontraktsrettslige konsekvenser.

I en sak behandlet av Frostating lagmannsrett, var partene uenige om et sluttoppgjør. Entreprenøren hadde fremsatt krav om vederlag for tilleggsarbeid, men byggherren bestred dette ettersom entreprenøren ikke hadde varslet om kravet.

Lagmannsretten kom til at entreprenørens krav var i behold til tross for manglende varsling. Bakgrunnen for dette var at begge partene gjennom sin praksis hadde tilsidesatt kontraktens krav til varsling. Altså gjaldt ikke kontraktens varslingsregler lenger, og byggherren kunne derfor ikke påberope seg disse.

Er praksisen mellom partene at man ikke følger endringsordresystemet i NS slavisk, bør byggherrer være obs på at endringer som pålegges uten bruk av endringsordre, åpner for et senere krav på tilleggsvederlag fra entreprenøren – selv om dette ikke er varslet i henhold til kontrakt. Dette medfører uforutsigbarhet, for når kan man med sikkerhet vite at reglene om varsling ikke lenger gjelder?

Samtidig bør entreprenører uavhengige av partenes praksis være varsomme med å utføre tilleggsarbeid før man har varslet om eventuelle vederlagskrav eller fristutsettelser. Utgangspunktet etter standardkontraktene er tross alt at slike krav tapes dersom de ikke er varslet i tide.

Vi i TP Advokatfirma bistår både entreprenører og byggherrer ved entrepriserettslige spørsmål. Ta gjerne kontakt dersom du har behov for juridisk rådgivning.

Standard Norge ønsker nå innspill til revisjon av standardene fra aktører i bransjen. Les mer her: https://www.standard.no/nyheter/nyhetsarkiv/kontrakter-og-blanketter/2019-nyheter/skal-vi-revidere-standardkontraktene/

Advokat Ann Helen Aambakk, annhelen@tengs-pedersen.no mobil: 901 93 722