Skjeggkre er et insekt som blir stadig mer utbredt i norske hjem. En rapport utredet av Folkehelseinstituttet viser den eksplosive utviklingen skjeggkreforekomsten har hatt de siste årene – antallet bekjempelser av skjeggkre ble tredoblet fra 2016 til 2017, og fra 2017 til 2018 ble antallet mer enn fordoblet. Utviklingen ser ut til å fortsette i samme retning.

Media skriver om flere tilfeller hvor boligkjøper saksøker selger etter funn av skjeggkre i boligen, ettersom dette ikke har vært opplyst om. I denne artikkelen vil det redegjøres for hvordan man bør gå frem som boligkjøper i en slik situasjon, og hvilke rettigheter man har.

 

Hva er skjeggkre?

Insektet ble for første gang observert i Norge i 2013, og har siden den gang blitt utbredt over hele landet. Skjeggkre lever kun innendørs, og er for det meste aktive om natten. De lever av cellulose, og spiser blant annet papir, papp og tapet. Insektet gjør derfor i liten grad skade på boligen, og de er heller ikke farlige. De kan imidlertid oppleves som ekle og ubehagelige for boligens beboere. Per i dag finnes det ingen effektive metoder for å bli kvitt skjeggkre, man kan kun iverksette tiltak for å holde bestanden lavest mulig. På denne bakgrunn er insektet definert som et skadedyr.

 

Hva bør man gjøre ved funn av skjeggkre?

Ved funn av skjeggkre i boligen er det aktuelt å reklamere overfor selger, forutsatt at skjeggkreforekomsten anses som en «mangel» etter avhendingsloven. Dette er en lov som gjør seg gjeldende ved boligkjøp. Hva som skal til for at funn av skjeggkre går inn under dette vilkåret redegjøres for nedenfor.

Av avhendingsloven fremgår det at dersom man kjøper en bolig som lider av en «mangel», har man en rekke krav som kan gjøres gjeldende overfor selger. Ved funn av skjeggkre er det prisavslag, erstatning eller eventuelt heving av kjøpet som er aktuelt å påberope seg.

Reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet mangelen blir oppdaget eller burde ha blitt oppdaget av kjøper. Etter avhendingsloven § 4-19 må kjøper reklamere «innan rimelig tid», og senest innen fem år etter at bruken av eiendommen ble overtatt. Hva som utgjør rimelig tid må vurderes konkret i den enkelte sak, men vil som regel ligge rundt et par måneders tid.

Hvis du finner skjeggkre i din bolig bør du med andre ord handle raskt, for å sikre deg at du har reklamert rettidig. I tillegg bør sakkyndig engasjeres for å avklare forekomst av skjeggkre, da forekomsten må dokumenteres. Både omfang og alder av skjeggkreforekomst kan anslås ved hjelp av limfeller.

 

Utgjør skjeggkre en «mangel» etter avhendingsloven?

Som nevnt ovenfor må forekomsten av skjeggkre utgjøre en «mangel» etter avhendingsloven for at man skal ha rett til å reklamere.

De fleste boliger selges i dag «som de er». Ved slike salg er utgangspunktet at selger ikke påtar seg risikoen for skjulte feil eller mangler ved boligen. Dette betyr at kjøper selv har risikoen for feil eller mangler som oppdages i ettertid av kjøpet.

Det finnes likevel visse unntak fra dette utgangspunktet. Avhendingsloven slår fast at det foreligger en mangel, uavhengig av om boligen er solgt «som den er», dersom selgeren har brutt sin opplysningsplikt.

Opplysningsplikten er brutt dersom selger har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen, jfr. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Selger har gitt mangelfulle opplysninger dersom han eller hun har unnlatt å opplyse om forhold ved boligen som selgeren «kjente eller måtte kjenne til». Det stilles også krav til at opplysningene gjelder forhold som «kjøparen hadde grunn til å rekne med å få», og at opplysningene ville ha påvirket avtalen.

Også ved å oppgi uriktige opplysninger om eiendommen bryter selger sin opplysningsplikt. Det forutsettes imidlertid også her at opplysningene ville ha påvirket avtalen.

Med andre ord er selger pliktig til å opplyse om forekomst av skjeggkre i boligen, dersom dette er forhold vedkommende er klar over eller måtte vært klar over.

Avhendingsloven stiller også et annet unntak fra utgangspunktet om at risikoen for skjulte feil og mangler overføres til kjøper. Dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, foreligger en mangel uavhengig av om boligen er «solgt som den er», jfr. avhendingsloven § 3-9. Her må det legges til grunn en konkret vurdering i den enkelte sak, men i rettspraksis kommer det frem at momenter av betydning blant annet vil være hvordan boligen fremsto under salget, alderen på boligen, skjeggkrebestandens omfang, den psykiske påkjenningen kjøperen har hatt og hvilken betydning skjeggkreforekomsten har for boligens verdi.

 

Mangelsbeføyelser

Dersom skjeggkreforekomsten i boligen utgjør en mangel, kan som nevnt kjøper kreve selgeren for prisavslag og erstatning, eventuelt heving av kjøpet.

Per i dag har retten ikke tillatt heving av kjøpekontrakten på grunnlag av forekomst av skjeggkre. Bakgrunnen for dette er at heving forutsetter at det har skjedd et «vesentleg avtalebrot», jfr. avhendingsloven § 4-13. Om avtalebruddet er vesentlig, må vurderes konkret i den enkelte sak. Terskelen er imidlertid relativt høy, det vil si at det skal en del til for å vinne frem på dette grunnlaget.

I skjeggkresakene som er blitt behandlet i rettssystemet per i dag, har retten imidlertid tilkjent kjøper prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Avgjørelsene viser at prisavslaget skal settes forholdsmessig, og vil omfatte både utbedringskostnader, samt verdireduksjonen på boligen.

Kjøper kan også kreve erstatning for utgifter i forbindelse med kartlegging av skjeggkreforekomsten, eller andre direkte økonomiske tap, jfr. avhendingsloven § 4-14.

 

Avsluttende bemerkninger

Som nevnt blir skjeggkre vanligere og vanligere i norske boliger, og rettstilstanden vil utvikle seg i tråd med dette. Noen forsikringsselskaper har valgt å gå bort fra dekning av skjeggkre i sine boligselgerforsikringer, ettersom hyppigheten av insektet har gjennomgått en kraftig økning. Dette tilsier at man som selger bør være ekstra oppmerksom, for å unngå å selv stå ansvarlig for et eventuelt prisavslag.

 

Har du oppdaget skjeggkre i din nye bolig – ta kontakt med oss for juridisk bistand!

 

Adv.flm. Solveig Bolstad Berge, solveig@tengs-pedersen.no, mobil: 95022640