Svært mange norske hytter står på festet tomt. I Norge har vi hatt en egen tomtefestelov siden 1975, men for hytteeiere flest fremstår nok regelverket som komplisert og lite tilgjengelig. Vi ser at tomtefesteinstituttet genererer mange rettssaker. Flere av disse gjelder tvist om fastsettelse av festeavgiften.

 

Hvilken anledning har så bortfester til å oppjustere festeavgiften? I denne artikkelen forsøkes det å gi et sammendrag av lovens utgangspunkt, samt forhåpentligvis komme med noen avklaringer til deg som har hytte på festet tomt.

 

Hva er tomtefeste?

 

Tomtefeste vil si at man leier en annen persons grunn til å ha egen bebyggelse på. Eksempelvis at man leier grunn som man bygger bolig eller fritidshus på. På den måten får leietaker («fester») rimelig tilgang til en tomt, mens grunneier («bortfester») sikrer seg en årlig og sikker kontantstrøm uten å forminske eiendommen sin.

 

Avtaler om tomtefeste er langvarige. Utgangspunktet for nye festeavtaler er at de gjelder frem til de sies opp av festeren, eventuelt til tomta blir innløst. Avtalens lange varighet nødvendiggjør muligheten for regulering av festeavgiften. Dette for å unngå å være bundet av en urimelig avtale.

 

En ny lagmannsrettsdom av 23. mai 2018 kan tjene som eksempel på behovet for reguleringsadgang. I dette tilfellet var festeavtalen inngått i 1966 med en årlig avgift på kr 400,-. Bortfester ønsket nå å oppregulere festeavgiften i henhold til tomteverdien, til kr 40 000,- per år. Retten fant imidlertid at avtalen mellom partene tilsa at festeavgiften bare kunne reguleres etter kroneverdien. Resultatet ble derfor en festeavgift på kr 3 951,- per år.

 

Vi har også en ny Høyesterettsdom av 9. mai 2018. Spørsmålet i denne saken var også hvorvidt festeavgiften kunne oppjusteres i tråd med økt tomteverdi eller økt pengeverdi. Bortfester, Nannestad kommune, ønsket å øke festeavgiften fra kr 1 737,- per år til kr 60 973,- per år. Dette fikk kommunen ikke medhold i.

 

Adgangen til regulering av festeavgiften

 

Utgangspunktet for regulering av festeavgiften, er at hver av partene kan kreve at avgiften reguleres opp eller ned i samsvar med endringer i pengeverdien (konsumprisendringene). Regulering av avgiften kan som utgangspunkt kreves hvert 10. år, også der det ikke er nevnt særskilt i festeavtalen.

 

Dersom en eksisterende festeavtale forlenges, er imidlertid utgangspunktet at bortfester har rett til et engangsløft av festeavgiften. Ved forlengelse kan bortfester kreve at festeavgiften reguleres til to prosent av tomteverdien. Det er imidlertid begrenset hvor høyt dette engangsløftet kan være, uten at man går nærmere inn på det her. Det ligger i navnet «engangsløft» at bortfester kan kreve slik regulering én gang. Ny regulering kan først skje 30 år etter forrige justering.

 

Lovens utgangspunkt er ikke påtvungent. Partene står fritt til å avtale seg imellom hvordan festeavgiften skal reguleres dersom de ønsker en annen ordning enn det loven gir. Bortfester kan derimot ikke ensidig fravike reglene for justering av avgiften. Vær derfor oppmerksom på eventuelle oppjusteringer fra grunneier, og undersøk at disse fremstår riktige.

 

Selv om partene selv kan avtale hvordan avgiften skal reguleres, er det verdt å merke seg at loven stiller et strengere beviskrav dersom det avtales at festeavgiften skal stå enten (1) uendret, eller (2) ha en lavere regulering enn det som følger av konsumprisendringene. Ønsker partene en av disse reguleringsvariantene, vil dette kun stå seg dersom det er utvilsomt at partene har avtalt det.

 

Bakgrunnen for «utvilsomt-kravet» er at regulering i takt med konsumprisindeksen anses som en grundig overveid og fornuftig løsning. Skal man fravike lovens normalordning, bør det da ikke være tvil om at partene faktisk har blitt enige om dette.

 

I nevnte høyesterettsdom var det nettopp tvil om hvorvidt partene hadde avtalt at festeavgiften skulle justeres i tråd med økt tomteverdi, og resultatet ble da at man falt tilbake til utgangspunktet om justering i henhold til konsumprisindeksen.

 

Avsluttende bemerkninger

 

Vi så av eksempelet fra lagmannsretten at ulike tolkninger av en festeavtale kan gi vidt forskjellige resultater. Vi har et stort antall dommer som gjelder tvist om regulering av festeavgiften. Dette kan ha sin bakgrunn i at regelverket er vanskelig tilgjengelig, i tillegg til at festeavtalene ikke alltid er like veloverveide. Avtalenes langvarige karakter tilsier også at partenes forutsetninger kan forrykkes over tid – det er vanskelig å vite hvilke resultater en avtale vil gi om 100 år.

 

Dersom man ønsker å ha en reguleringsklausul i festeavtalen, er det derfor svært viktig at den utformes presist. I tillegg bør man være klar over lovens utgangspunkt, da disse alltid vil supplere festeavtalen.

 

Blir partene ikke enige om reguleringen av festeavgiften, kan hver av dem kreve avgjørelse ved skjønn. Dette er en egen prosessform for domstolene. Det er imidlertid i begge parters interesse å unngå domstolsbehandling, og av den grunn bør man også sørge for en god festeavtale.

 

Artikkelforfatter er advokatfullmektig Ann Helen Aambakk, tilknyttet vår faggruppe for fast eiendom